Metodología para la estimación de índices de precios de la vivienda de alquiler
David Rey (Idealista), Juan Antonio Vicente (UNED) y Julio González (UNED)
Aunque el estudio de la evolución de los precios de la vivienda se ha realizado sobre índices de precio de compraventa, la tenencia de la vivienda en alquiler está en alza y existe un interés creciente en disponer de más información del mercado inmobiliario, así como por conocer el impacto objetivo de fenómenos como el del alquiler vacacional o la gentrificación en los precios. Pese a los esfuerzos de la administración, aún no se dispone de información adecuada para un análisis en detalle.
El proyecto, fruto de la colaboración entre la UNED e Idealista, pretende desarrollar una metodología para la construcción de índices del precio de la vivienda con un alto nivel de desagregación funcional, por características del inmueble y por geografía, de actualización mensual y de alta estabilidad temporal.
El estudio se ha nutrido de la información del portal Idealista desde 2011 a 2019, acotada a inmuebles de uso residencial en alquiler dentro de la Comunidad de Madrid. Del INE se han explotado micro datos de alquiler a nivel de sección censal de 2011, además de la información de gasto en alquiler de la encuesta de presupuestos familiares (INE).
Los datos se han sometido a un ejercicio de eliminación de errores, valores atípicos y de duplicación, enriqueciendo la información con otras fuentes públicas (catastro, Open Street Maps y padrón continuo). A este proceso hay que incorporar la atribución de características catastrales a los anuncios del portal. Esto es necesario para poder cruzar la oferta (datos del portal) con los datos oficiales del alquiler. En suma, el desarrollo de esta investigación ha contado con seis etapas que se inician con la extracción y preproceso de la información hasta la construcción final de los índices.
Finalmente, este método proporciona un índice de gasto del alquiler que permite un alto nivel de desagregación, así como generar datos de alta frecuencia y recientes en base a los datos del portal. También reduce los sesgos habituales de la oferta y ofrece una herramienta analítica para estudiar en el tiempo la evolución y la relación de las magnitudes de oferta y alquiler.
Además, las series obtenidas guardan coherencia con las oficiales y permiten un análisis del comportamiento de los mercados de compra y de alquiler de forma mínimamente sesgada. Así, vemos como el índice de precios de oferta actúa como indicador de la del alquiler. Este estudio también ha permitido relacionar de forma positiva la velocidad de incorporación de los cambios de oferta en el alquiler con indicadores de demanda.
En un futuro, el proyecto pretende continuar con un indicador a nivel nacional, profundizando en la desagregación infra municipal y en la estimación de la relación de los precios de oferta y de gasto y su relación con el ciclo económico y características de la zona.
